Documento de Compra Venta

Los tipos de documentos en los que podemos plasmar la compraventa fundamentalmente son dos, que aunque tienen el mismo resultado principal, es decir trasladan la propiedad del inmueble, sus efectos, forma y características son muy diferentes:

  1. Contrato privado de compraventa: Su característica principal es que solo afecta y obliga a las partes firmantes NUNCA a terceros. En este documento el vendedor se obliga a entregar el inmueble y su propiedad y el comprador a pagar por el un precio. Al ser un documento de naturaleza privada no puede ser inscrito en ningún registro de carácter público, con lo que su publicidad queda bastante restringida. Este contrato no es la forma habitual de compraventa por los riesgos que conlleva y de los que luego hablaremos, utilizándose, entre otros, en aquellos casos en que existen dificultades para el otorgamiento de escritura publica. Ahora bien, cuando esas dificultades han desaparecido, lo normal es que se otorgue escritura publica de compraventa o bien se eleve a público el contrato privado de compraventa, en aras a poder inscribir en el registro de la propiedad la transmisión del inmueble. El principal riesgo que conlleva esta forma jurídica de traslación de propiedad es que al no tener acceso al registro de la propiedad sus efectos no quedan protegidos contra terceros, es decir no les afectan, con lo que es posible que el vendedor venda nuevamente el bien inmueble a un tercero, que no sabe de la existencia de la venta anterior, este la inscriba en el registro de la propiedad convirtiéndose en el nuevo propietario de bien inmueble, aunque nosotros hubiéramos comprado primero, es decir hemos sido objeto de una estafa. También tendremos problemas a la hora de vender nosotros este inmueble, porque si nuestro comprador necesita financiación no podrá conseguirla ya que el propietario registral del mismo no será el real, al no haber podido nosotros acceder a la inscripción de la compraventa que realizamos, con lo que ningún banco accederá a proporcionar financiación.

Escritura Publica de compraventa: Su característica principal, en contraposición al contrato privado, es que aparte de afectar y obligar a las partes firmantes, si afecta a terceros cuando se combina con el registro de la propiedad. Digamos, de manera sencilla, que es un contrato que se realiza ante un fedatario público, un notario, es decir no tiene un carácter privado. Es la forma habitual y normal de realizar una compraventa puesto proporciona un alto grado de seguridad jurídica, y además es un documento que si es inscribible en el registro de la propiedad.
Una vez firmado cualquiera de estos dos documentos solo nos quedara esperar a poder otorgar escritura publica, en el primer caso, para poder inscribir la transmisisn en el registro de la propiedad convirtiéndonos a los ojos de todos en propietarios, o inscribir esta transmisión en el segundo, tarea que realizara el A.P.I. por nosotros en el caso de haber utilizado de sus servicios.

fuente: COAPI Madrid